財務会計

「時価会計」への移行が既定路線となっている財務会計の分野では、不動産の時価評価が必要となる場合が多くあります。
最近では、大手監査法人も社内に不動産鑑定士を置き、監査対象が前提としている不動産評価が合理的な根拠に基づくものであるか、チェックするようになりました。
財務諸表作成の基礎となる不動産時価算定の根拠を、論理的に説明できるようにしておくために、信頼できる不動産鑑定士を見つけておくことが大切です。

不動産の時価評価は、財務会計上、以下のような場面で必要となります。

固定資産の減損

減損とは、資産価値が低下した資産の帳簿価額を切り下げる処理を指します。
プロセスとしては、①減損の兆候の把握、②減損損失の認識、③減損損失の測定という手順を経ますが、不動産の場合は、それぞれの場面で時価の把握が必要になります。
たとえば、工場の稼働が落ちてきてキャッシュフローが悪化している場合でも、物流施設用地に転用すれば高く売れることが見込める場合は、結果として減損処理を行わなくてよいという場合もあり得ます。
ただし、その場合、転用の可能性や市場性、土壌汚染や建物解体コストなど、調査すべき事項は事案ごとに異なります。

賃貸等不動産の時価開示

企業会計基準第20号により、賃貸収益又はキャピタル・ゲインの獲得を目的として不動産を保有している場合、財務諸表に当期末の時価とその算定方法を注記することとされています。
不動産には通常「観察可能な市場価格」はないので、合理的に算定された価格、すなわち「不動産鑑定評価基準」による方法に基づいた算定が求められます。
監査法人に「重要性の高い賃貸等不動産」と判断され、外部不動産鑑定士による鑑定評価の取得を求められることもあります。

IFRS（国際財務報告基準）の初度適用

企業がIFRSを導入して最初に財務諸表を作成する際には、IFRS第1号「国際財務報告基準の初度適用」に準拠する必要があります。
有形固定資産について、みなし原価を採用することも多いと思われますが、その場合、当該資産の取得時まで遡って処理をやり直す必要はありませんが、その代わりに、当該資産の公正価値の把握が必要となります。

時価会計への対応は、不動産鑑定評価をご活用ください。