寄稿

「アパート経営の法人化」借金でアパート建設~効果と対策④

アパート経営の法人化
中部経済新聞 連載

【まるわかりまるわかり不動産不動産】借金でアパート建設~効果と対策

第一週目は「借金自体には相続税の減額効果はない」こと、
第二週目は「アパートを建設すると相続税が安くなる国の制度(財産評価基本通達)がある」こと、
第三週目は「相続対策としてのアパート経営は、土地が既にあるから成り立っている」ことを学んでいただきました。
今週は、リノベーション、広告宣伝、これら以外で、金融機関で今、最も関心が高い有効な方法をお伝えします。

アパート経営の法人化には、大きく分けて3種類あります。

一つ目は、『サブリース方式』。まずアパートを管理するための法人を設立します。その法人の役員はご本人でも、ご子息でも構いません。より相続を考えた場合には、ご子息の方が良いでしょう。そして、個人でお持ちの土地・建物を、法人へ一括貸し(サブリース)します。法人はアパートの管理報酬として、賃料総額のうち一定の収入(サブリース料)を得ることができます。
メリットは大きく3つ。
①法人は様々な経費を損金計上することができます。
②法人の役員は、役員報酬として収入を得ることになります。一般に、不動産所得よりも、給与所得控除のある役員報酬の方が、税金面で有利です。
③不動産の所有権は移転しないため、比較的容易にスキームを組むことができます。課題は、法人は賃料のごく一部しか収入として得ることができないため、節税効果がさほど高くないことです。

二つ目は、『土地・建物所型法人』。法人を設立するところまではサブリース方式と同様です。違いは、土地・建物を法人へ売却します。すると、法人は賃料の全てを得ることができます。メリットは、サブリース方式よりも、より高い節税効果を得ることができます。課題は、売却に多額の資金が必要となるため、金融機関からの融資が必須となり、ハードルがやや高くなることです。

三つ目は、『建物所有型法人』。今度は、建物のみを法人へ売却します。土地は個人所有のまま。すると、家賃は法人の収入となります。但し、法人は土地所有者である個人へ地代を支払うことになります。家賃総額に比べて地代は少ないため、法人は実質的に家賃の大半を収入として得ることになります。メリットは、売却は建物のみであるため、土地・建物を売却する場合よりも資金は少なくて済みます。そして節税効果はサブリース方式よりも高い。課題は、土地・建物で所有権が異なるなど、法人化に精通した税理士や不動産鑑定士等の専門家によるコンサルティングが必須になることです。

まるわかり不動産 ポイント!: 法人化により節税効果がある!

以上、四週間に渡り、相続対策としてのアパート経営についてお伝えさせていただきました。これからの時代、全員が金銭的に余裕のある状況は厳しい時代がくるかもしれません。その第一の対策は、まずは税制度を上手く活用することです。

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