「共有はもめ事の始まり」～トラブル発生ワースト１～

中部経済新聞 連載

【まるわかり不動産】共有不動産を解決する！

不動産は皆さまの生活の基盤であると共に、高額な資産でもあります。そして不動産問題は多岐に渡るため、ひとたび問題が発生すると、独りの力では解決することができません。
その中でも、トラブル発生ワースト１が不動産の共有です。今回は共有名義不動産についてお伝えします。

共有名義とは？

共有名義とは、一つの不動産を複数の人で所有することです。
例えば、兄２分の１、弟２分の１というように、複数人が「持分」という所有権の割合により、共同で所有する状態を言います。
これは、一つの不動産の一部分を所有するものではありません。持分とはいえ、所有権は不動産全体に及びます。

共有関係が生じる主な原因

①相続

相続による親族間の共有が、圧倒的多数です。
これは、一見すると公平なようにも見えますが、本質的には遺産分割が解決できていない場合がほとんどです。
例えば、相続財産が実家だけ、相続人が兄弟２人だとします。この場合、一方が単独で実家を相続すると、不公平感が生じます。金銭で解決しようにも、そのための資金がない。そこで、その場しのぎで共有名義にする。これはもめ事を将来に先送りする行為です。

②新築や購入時に資金を出し合う場合

親子や夫婦間などで資金を出し合って、住宅を新築や購入することがあります。その際には、出資額の割合を持分として共有名義で登記します。
これは、片方の名義で登記すると、登記されていない人から、登記された人に贈与があったとみなされ、贈与税が発生することがあるので注意が必要です。

共有不動産の問題点

不動産は現金と異なり、分けることが難しい。これがトラブルのもとです。そして、共有不動産は複数人が所有権を持ち合っているため、「共有者全員の同意」が無ければ、建物の取り壊し、共有不動産全体の売却などができません。なお、自己の持分の範囲であれば、単独で自由に売却などをすることができます。しかし、制限がある共有不動産の持分は、価格が相当安くなるのが一般的です。また、親族でもない外部の第三者が共有者になると、信頼関係の前提がなく、より大きなトラブルに発展することが多々あります。
共有関係をそのままにしておくと、相続の度に共有者が増える。更に権利関係が複雑になる。全員の意見の一致が難しくなる。そのまま放置するしかなくなる。資産価値が下がる。だけど、固定資産税等の経費はかかる。費用負担でもめる。このような悪循環に陥ります。

共有者間の意思疎通を図ることができる間に、共有名義を解消しておくことが大切です。

次週は、「共有不動産を解決する！」です。