賃料改定

新規賃料の場合

テナントが新規入居物件を探す場合は、数多の物件から条件に合う物件を選択することができます。
オーナーも、複数のテナント候補から、最も条件の良いテナントに入ってもらうことができます。
つまり、新規賃料は需要と供給の市場原理が働いて「相場」が形成されます。

継続賃料の場合

既に入居しているテナントにとって、オーナーから賃料増額要求を受けた場合、またオーナーが賃料減額要請に応じてくれない場合、「ではこの物件はやめて他の物件にしよう」と簡単に退去するわけにはいきません。
入居物件は生活や商売の起点となっており、移転するには様々なマイナス影響や費用が予想されるからです。

オーナー側も、テナントから賃料減額要請を受けた場合、テナントが賃料増額要求に応じてくれない場合、「では、出ていってよいです。他のテナントに借りてもらいます」というわけにはいきません。
そもそも借地借家法により、正当事由がない場合は、賃貸人から賃貸借を終了できないからです。
また、仮に退去となっても、次のテナントがすぐに見つかるとも限りません。

上記は借家の場合ですが、借地の場合も基本的には同様です。

従って、継続賃料の評価は、一般市場とは異なる特定の当事者間でのみ妥当な賃料水準を求めるものであり、「相場」がありません。

借家の場合

過去に10,000円/坪の家賃で契約していた建物について、現在の家賃相場が15,000円/坪になっていたとします。
この場合、継続賃料が一気に相場の15,000円/坪に増額されることはなく、10,000円/坪と15,000円/坪の間で決まります。
賃貸借契約は長期的な関係であり、過去に合意された10,000円/坪という水準を無視することはできません。
逆に、相場が下がった場合にも、一気に相場賃料まで減額されることは非常に希で、現行賃料と相場賃料の間のどこかに落ち着くことが一般的です。

借地の場合

借地の場合は、借家よりも契約期間が長期に渡ることが一般的です。
当初の契約から、年月が経つほど、また経済情勢が変化するほど、新規賃料との乖離が進行する傾向があります。
特に、「戦後間もないころに設定された借地権」や、「バブル期に設定された借地権」は、現在の新規賃料水準とは相当の乖離が発生しています。