寄稿

「共有不動産を解決する!」~等価交換という魔法~

等価交換という魔法
中部経済新聞 連載

【まるわかりまるわかり不動産不動産】共有不動産を解決する!

先週は、「不動産は分けることが難しいため、共有は揉め事の始まりとなる」ことを学んでいただきました。共有名義にしないことが一番ですが、なっているのなら早目の解決が大切。今週は、その解決方法をお伝えします。

解決方法

共有不動産を解決する方法は、売買・贈与・交換の3パターンに大別できます。

①全部売却

第三者に不動産を全部売却。売却代金を持分割合で按分します。不動産と異なり、現金は分けられるため、簡潔な方法です。ただし、共有者全員の同意が必要です。

②共有者間売買(贈与)

共有者間で、持分を売買します。実家など不動産を手放したくない場合は、共有者間で解決することが良いでしょう。贈与という選択肢もあります。

③交換

共有者間で、持分を交換することができます。この方法は、一定の専門知識を必要としますが、上手く活用できれば、大きなメリットがあります。その代表例を以下でご紹介します。

固定資産の交換の特例

固定資産である土地や建物を、同じ種類の資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があります。これを「固定資産の交換の特例」といい、譲渡所得税が免除されます。この特例は、交換する資産は互いに同じ種類の固定資産であることが要件の一つです。つまり、土地と土地、建物と建物は同じ種類。しかし、土地と建物は種類が違うため、適用できません。

ここで、共有不動産が土地1筆、持分が兄2分の1、弟2分の1とします。この様な場合に、土地を2筆に分筆をしてお互いの持分を交換し、完全な所有権とします。特別な売却資金を必要とせず、また節税にも適います。注意点は、面積を等しく分けるのではなく、価値を等しく分けることです。

この土地の分筆を伴う等価交換を行なうためには、等価の判定について不動産鑑定士、土地の境界確定測量と分筆について土地家屋調査士、持分の移転について司法書士、税の申告について税理士が専門です。精通した専門家に相談し、親族間のトラブルを未然に防ぎましょう。

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