「アパート建設の節税効果」借金でアパート建設～効果と対策②

中部経済新聞 連載

【まるわかり不動産】借金でアパート建設～効果と対策

先週は、「借金自体には相続税の減額効果はない」ことを学んでいただきました。

では今週の質問です。「アパートを建てると節税になるのか？」

みなさん、どうでしょう？答えは、「イエス！」。では、なぜ相続税が安くなるのでしょうか？それは、相続税の計算方法を定めた国の基準（財産評価基本通達）が、安くなる評価方法を認めているからです。

まず、時価１億円の更地を持っていたとします。相続税では８千万円と評価されます。そしてアパートを建てて賃貸すると、土地は自分の持ち物ではあるが、全部を自由に使うことはできません。この制限として貸家建付地減価が認められます。借地権割合が５０％、借家権割合が３０％だとしたら、これらを掛け合わせた１５％を控除することができます。つまり、８千万円の１５％減で相続税評価額は６千８百万円。評価減は１千２百万円になります。

次に１億円を投下してアパートを建てたとします。建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」と決まっています。そして１億円の建物は、固定資産税評価額では約６０％の約６千万円と評価されます。また、貸家は所有者が自由に使うことはできません。この制限として借家権割合３０％を控除することができます。つまり、６千万円の３０％減で相続税評価額は４千２百万円。建設費１億円から５千８百万円の減価になります。

そして土地と建物では、合計７千万円が評価減。税率が３０％だとするならば、相続税は２千百万円も安くなります。

その他にも、更地に比べて固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１になるため、時価１億円の更地では、公租公課が年約百万円安くなります。しかも毎年。とても大きい節税効果ですね！

ではもう一つ質問です。「自己資金で建てても節税効果はあるのか？」

こちらはどうでしょう？答えは「イエス！」。自用地にアパートを建てると、前述のとおり土地は「貸家建付地評価」、建物は「貸家評価」として減価することができます。この効果は借金によるものではありません。国が減価を認めた制度があるからです。