不動産鑑定

等価交換

不動産の所有権移転の方法には、売買の他に「交換」が用いられることがあります。
両当事者が合意すれば、どのような不動産の交換を行うことも論理上はできますが、
市場価格(時価)と乖離した価格で交換を行った場合等では、
思わぬ課税が発生するリスクがあります。

親族・同族間での交換

親族間あるいは同族間の交換では、不動産の名義替えが主たる目的であることが多く、双方が所有する不動産を交換し、金銭の授受は行わない場合が多いです(等価交換と言います)。

しかし、交換した各々の不動産の時価が乖離している状況で、差額の精算が行われていない場合には、税務当局から、差額部分を贈与(または役員報酬や寄付)とみなされる可能性があるので注意が必要です。
同族間・親族間での交換の際は、事前に不動産鑑定士にご相談ください。

固定資産の交換特例

個人が資産の交換を行った場合、取得した資産の時価により譲渡があったものとして所得税が課されるのが原則です。
しかし、一定の要件を満たした交換は、譲渡はなかったものとして課税が繰り延べられます(交換特例)

その要件は以下の6点です。

交換特例の要件

  • ①いずれも固定資産であること
  • ②同じ種類(土地と土地、建物と建物など)であること
  • ③譲渡する資産は1年以上所有したものであること
  • ④取得する資産は相手が1年以上所有していたものであり、交換のために取得したものでないこと
  • ⑤取得資産と譲渡資産を同一用途に使うこと
  • 時価の差額が高い方の資産の20%以内であること

このうち税務上の論点となりやすいのが、⑥「時価の差額が20%以内か否か」という点です。
税務当局への説明根拠として、不動産鑑定評価書がその効果を発揮します。

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